Najemcy mają w czym wybierać

Wysoka aktywność deweloperów biurowych przyczyniła się do wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętych. Wolnych biur przybywa i będzie przybywać. Oznacza to,  że mamy do czynienia z rynkiem klienta popytowego, który zyskał komfort przebierania w ofertach najmu. Najemcy, szczególnie firmy zajmujące większe powierzchnie biurowe coraz częściej uważnie analizują wykorzystanie swoich powierzchni, widząc sens w optymalizacji najmu. Jest to dobra wiadomość dla deweloperów, którzy oferując nowoczesne powierzchnie po rynkowych cenach, mają szansę pozyskania najemców na długie lata i jednocześnie zła wiadomość dla właścicieli starszych powierzchni, które standardem i rozwiązaniami technicznymi mocno ustępują nowym biurowcom.

Architektura, a koszty eksploatacji

Nowoczesna architektura nowych biurowców nie jest jedyną ich przewagą nad budynkami starszego typu, bo w ślad za nią idą koszty eksploatacji i koszty utrzymania powierzchni wspólnych. W nowych budynkach biurowych współczynnik powierzchni wspólnych rzadko przekracza 10%, a zwykle mieści się w przedziale pomiędzy 5, a 7%. Oznacza to, że na każde 100 mkw. będące do wyłącznej dyspozycji najemcy, przypada nie więcej niż ok. 5-7 mkw. powierzchni korytarzy, toalet, recepcji, itp. W budynkach o starszej architekturze, w których ten współczynnik przekracza akceptowalny poziom, koszt najmu powierzchni wspólnych często jest nieracjonalnie wysoki. Ma to bezpośrednie przełożenie na wskaźnik pustostanów.

Nowe znaczenie pojęcia dobrej lokalizacji

Zauważalną tendencją jest wychodzenie najemców ze ścisłego centrum i okolic Rynku, głównie na rzecz Zachodniego Centrum Biznesu, czyli obszarów wzdłuż ulic Strzegomskiej i Legnickiej oraz Południowego Centrum Biznesu, czyli okolic ulic Powstańców Śląskich, Wyścigowej, Karkonoskiej. Jak widać, najważniejsze w nieruchomościach pojęcie “lokalizacja” zyskuje nowe znaczenie – dla najemców najlepszą lokalizacją nie zawsze będzie centrum miasta, ale np. główne arterie komunikacyjne miasta, z dużą ilością miejsc parkingowych wokół biurowca (zobacz też: Jak wybrać biuro: lokalizacja i standard).

Rosnący standard biur

Konieczność adaptacji wynajmowanych powierzchni przez najemcę na własny koszt nigdy nie była, delikatnie mówiąc popularna, a teraz jest to wręcz nie do pomyślenia. Obowiązującym standardem jest dostarczanie najemcy powierzchni “pod klucz”, czyli zaaranżowanych zgodnie z jego potrzebami. Ma to oczywiście przełożenie na minimalny oczekiwany przez właścicieli okres najmu, który pozwoli zamortyzować koszty adaptacji. Właściciele starszych powierzchni muszą być przygotowani na spełnienie rosnących oczekiwań najemców, do których coraz częściej można zaliczyć bezpieczeństwo sieci danych, bezpieczeństwo energetyczne budynku, nowoczesna sieć logiczna, klimatyzacja, podłogi techniczne, czy rowerownia w budynku.

Czynsze

Zgodnie z klasyfikacją biurowców, zaproponowaną przez Warsaw Research Forum (link do Biuro z klasą), starsze budynki często mają problem z zakwalifikowaniem się do kategorii A i muszą zadowolić się niższymi kategoriami. Tymczasem nierzadko można spotkać obiekty niższej klasy, których właściciele dyktują absurdalnie wysokie stawki wywoławcze, za które śmiało można wynająć powierzchnie w nowych budynkach. W takich przypadkach często pokutuje przyzwyczajenie właścicieli do komfortowej sytuacji, jaką mieli przez długie lata, zanim rynek powierzchni biurowych wystrzelił w górę. Przewaga popytu nad podażą sprawiała wtedy, że byli w stanie utrzymywać komplet najemców, pomimo braków architektonicznych, czy wysokich stawek za najem. Sytuacja zmieniła się jednak diametralnie i nie wystarczy już posiadać powierzchnię biurową, żeby znaleźć dobrego najemcę. Dla wielu takich budynków, które przeżywały swój złoty okres w latach 90-ych i po 2000 r. pozostaje niewiele opcji: zmiana funkcji (np. na hostel), pozyskanie najemców dzięki niższym czynszom, gruntowny remont i dopasowanie się do standardów rynkowych lub…odejście w niebyt. Przede wszystkim jednak słowem kluczowym jest “elastyczność” warunków najmu, którą wynajmujący mogą przyciągnąć najemców. Może ona dotyczyć stawek najmu, wysokości i formy kaucji, czy choćby długości okresu najmu. Mentalność właścicieli takich powierzchni powoli się zmienia, ale trudno oprzeć się wrażeniu, że niektóre z tych nieruchomości nie dadzą rady pozyskać dobrych, stabilnych najemców i pozostaną puste na długie lata.