Wynająć czy kupić?
Dominującą opcją na rynku powierzchni biurowych jest ich wynajem. Powierzchnie biurowe do sprzedaży są rzadkością na rynku. Jeśli więc zamierzasz kupić własne biuro, zacznij już teraz analizować dostępne opcje, niezależnie od tego, kiedy planujesz się przeprowadzić. Bardzo prawdopodobny jest scenariusz zakupu lokalu biurowego w inwestycji deweloperskiej. W tej sytuacji decydujący będzie moment oddania obiektu do użytku, który może być oddalony w czasie o kilka miesięcy. Jeśli rozważasz zakup powierzchni powyżej 500 mkw., powinieneś przemyśleć opcję zakupu gruntu i postawienia obiektu zaprojektowanego pod potrzeby twojej firmy.
W przypadku powierzchni biurowych do wynajęcia, moment rozpoczęcia poszukiwania nowego lokum zależy od dużo większej ilości zmiennych. Niezależnie od wielkości poszukiwanej powierzchni, zawsze miej na uwadze specyficzne potrzeby swojej firmy, np. rozbudowana serwerownia, wytłumiona sala konferencyjna, nietypowy układ pomieszczeń, itp. Te czynniki zdecydowanie wydłużą czas poszukiwania, a najlepszą opcją zwykle będzie uszycie biura “na miarę”, czyli adaptacja lokalu w stanie deweloperskim.
Od decyzji do umowy najmu
W procesie zmiany lokalu biurowego musisz zarezerwować odpowiednią ilość czasu na negocjacje warunków najmu i kształt umowy. Negocjacje mogą potrwać nadspodziewanie długo, a w czarnym scenariuszu zakończyć się fiaskiem. Nawet przy dobrej woli obu stron, przeszkodą mogą się okazać względy techniczne, jak choćby wielkość reklamy na elewacji, czy brak możliwości podłączenia światłowodu do budynku. W takiej sytuacji lepiej, abyś miał plan B albo przynajmniej czas potrzebny na znalezienie alternatywy.
Przy poszukiwaniu powierzchni biurowej, tak zresztą jak w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, najważniejsza jest oczywiście lokalizacja. Jeśli priorytetem jest dla Ciebie biuro w konkretnej lokalizacji, możesz potrzebować więcej czasu na jego znalezienie. Tym bardziej, jeśli ważne są dla Ciebie inne elementy takie jak choćby układ pomieszczeń czy ilość dostępnych miejsc parkingowych. Pamiętaj, że np. powierzchnie biurowe na Starym Mieście mogą mieć ograniczone możliwości adaptacyjne, co ograniczy twój wybór i wymusi większy margines czasowy.
Wielkość biura a czas potrzebny na jego wynajęcie
Wspomniany wyżej układ pomieszczeń oraz wielkość powierzchni to kolejne ważne czynniki decydujące o momencie rozpoczęcia poszukiwania nowego biura.
Jeśli potrzebujesz biura do 50 mkw., zwykle wystarczy miesiąc na jego znalezienie. W tej grupie najliczniejsze są biura z rynku wtórnego z 1 pomieszczeniem, znacznie mniej jest biur 2-pokojowych, a biura 3-pokojowe są rzadko spotykane. Jeśli poszukujesz tych ostatnich, uwzględnij czas potrzebny na adaptację lokalu, np. poprzez postawienie ścianki działowej.
Lokale w tym segmencie dość często zmieniają najemcę, ale też nie stoją zbyt długo wolne, zwłaszcza te w dobrej lokalizacji i z korzystnym układem pomieszczeń. Jeśli więc znajdziesz odpowiednie biuro, wskazana jest szybka decyzja. Zarezerwuj lokal, aby dać sobie i drugiej stronie czas na negocjacje umowy.
Od 2 do 3 miesięcy to wystarczający czas na znalezienie biura w przedziale od 50 do 100 mkw. Najszybciej znajdziesz lokal 2- lub 3-pokojowy. Licznie reprezentowane są także biura typu open space. Dużo więcej czasu zarezerwuj, jeśli chcesz się wprowadzić do biura z 4 lub więcej pomieszczeniami. Powierzchnie w tym segmencie najczęściej znajdziesz na rynku wtórnym.
Jeśli poszukujesz biura o wielkości od 100 do 200 mkw., powinieneś zacząć poszukiwanie na 3 do 4 miesięcy przed zaplanowaną przeprowadzką. Nowy lokal znajdziesz zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, choć bogatsza jest oferta z rynku wtórnego. Dominują lokale z podziałem na 4 – 7 pomieszczeń.
Na znalezienie biura powyżej 200 mkw. powinieneś przeznaczyć od 6 do nawet 9 miesięcy. Im większej powierzchni potrzebuje twoja firma, tym większe prawdopodobieństwo, że wybór padnie na obiekt deweloperski, istniejący lub w budowie. W tej sytuacji dość czasochłonnym elementem będzie aranżacja przestrzeni do pracy dla twojej firmy. W zależności od porządanego stanu wykończenia biura i jego wielkości potrzebne będzie ok. 3 miesięcy na dostosowanie powierzchni do twoich potrzeb. Pamiętaj, że pierwsze prace wykończeniowe rozpoczną się nie wcześniej, niż po złożeniu przez obie strony podpisu pod umową najmu i wpłacie kaucji.
Czas, który poświęcisz na wynajęcie nowego biura możesz ograniczyć do minimum. My zajmiemy się całą resztą. Zespół Verso Nieruchomości Centrum Powierzchni Komercyjnych.