Dzięki dostosowywaniu prawa polskiego do prawa Unii Europejskiej i liberalizacji przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w ciągu kilku ostatnich lat zniknęło wiele obostrzeń regulujących do tej pory tę kwestię. Te, które pozostały dotyczą głównie nieruchomości rolnych i tych leżących w strefie nadgranicznej. Można stwierdzić, że w przeciwieństwie do czasów sprzed integracji europejskiej, obowiązek zdobycia przez cudzoziemców zezwolenia na zakup nieruchomości należy obecnie do sytuacji wyjątkowych. Kwestię powyższą reguluje Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Kim jest cudzoziemiec?

Aby zakreślić krąg podmiotów, których dotyczą zapisy wyżej wymienionej ustawy, należy przytoczyć definicję słowa cudzoziemiec. W ustawie słowo to występuje w dużo szerszym znaczeniu niż potocznie. Według omawianej ustawy cudzoziemiec to:

1. osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego,

2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą,

3. nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób fizycznych lub prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

4. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium RP, która kontrolowana jest bezpośrednio lub pośrednio przez osoby wymienione w pkt 1, 2 i 3.

Komu potrzebne zezwolenie?

Od obowiązku uzyskania zezwolenia zwolnieni są obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego (czyli UE oraz Islandii, Norwegii, Lichtensteinu) oraz Szwajcarii. Jedyne ograniczenie pojawia się dla nich w sytuacji, kiedy będą chcieli nabyć nieruchomość rolną lub leśną, muszą wtedy postarać się o zezwolenie. Wymóg ten będzie obowiązywał do 1.05.2016 roku (minie wtedy 12 lat od dnia wejścia Polski do UE). Nabycie innych nieruchomości niż rolne czy leśne nie wymaga od obywateli wyżej wymienionych państw wykonania żadnych innych czynności niż od obywatela polskiego.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja obcokrajowców z pozostałych państw. Generalna zasada w ich przypadku mówi, że muszą oni zawsze starać się o odpowiednie zezwolenie. Jednak ustawa zawiera w tej kwestii wiele wyjątków. Zezwolenie nie będzie potrzebne, gdy chodzi o nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego (czyli po prostu mieszkania) lub garażu, ale tylko w przypadku, gdy celem ich zakupu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (nie mogą być one przeznaczone do celów użytkowych). Pamiętać należy, że chodzi o lokale położone poza strefą nadgraniczną (jeśli leżą w tej strefie trzeba uzyskać pozwolenie). Również jeśli cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na osiedlenie lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich może nabyć nieruchomość bez dodatkowych formalności. Analogicznie w sytuacji, gdy jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje Polskę przez co najmniej 2 lata od udzielenia mu pozwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich – zezwolenie nie będzie potrzebne, jeśli nieruchomość ma podlegać wspólności ustawowej małżonków. O zezwolenie nie musi się ubiegać osoba, która odziedziczy nieruchomość na zasadzie dziedziczenia ustawowego. Natomiast przypadku dziedziczenia testamentowego ma dwa lata od otwarcia spadku na uzyskanie stosownego zezwolenia.

Jak uzyskać zezwolenie?

Zezwolenie na zakup nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, ale sprzeciw w tej sprawie może wnieść Minister Obrony Narodowej (a jeśli chodzi o zakup nieruchomości rolnej, także minister właściwy do spraw rozwoju wsi). Sprzeciw może być wniesiony w terminie 14 dni, w szczególnych przypadkach minister ma na to 2 miesiące.

Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie praw własności albo prawa użytkowania wieczystego. Co ministerstwo bierze pod uwagę wydając zezwolenie? Sprawdza czy kupno nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa, porządku publicznego oraz czy nie wpłynie negatywnie na politykę społeczną i zdrowie społeczeństwa. Cudzoziemiec starając się o zezwolenie może się powołać na swoją więź z Polską. Może to zrobić m.in. w następujący sposób: wykazując polską narodowość lub polskie pochodzenie, oświadczając, że pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem RP, okazując zezwolenie na zamieszkanie na czas oznaczony wydane na podstawie ustawy o cudzoziemcach, zezwolenie na osiedlenie się lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, wykonując na terytorium RP działalność gospodarczą lub rolniczą, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Minister właściwy do spraw wewnętrznych ma prawo zażądać od wnioskodawcy dowodów potwierdzających fakty, na które powołał się on we wniosku. Organy rządowej administracji mogą także sprawdzić, czy zakup nieruchomości nie zagraża w jakikolwiek sposób interesom Polski. Ministerstwo może także wyznaczyć obcokrajowcom specjalne warunki do spełnienia, które umożliwią im nabycie nieruchomości. Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od jego wydania. Jeśli cudzoziemiec ubiega się o promesę, będzie ona ważna przez rok. Jeśli nabywca nie będzie posiadał zezwolenia, zakup będzie nieważny.

Podsumowanie

Choć ustawa zawiera wiele wyjątków i jest przez to dość zagmatwana i trudna w odbiorze, podsumowując można krótko stwierdzić, że cudzoziemcy z krajów EOG i Szwajcarii nie muszą uzyskiwać żadnych pozwoleń, jeśli chcą kupić nieruchomość inną niż leśna czy rolna (np. mieszkanie, lokal usługowy, działkę) – mogą po prostu dokonać swobodnego zakupu. Obywatele pozostałych państw – poza wyjątkami opisanymi w ustawie – muszą przed zakupem nieruchomości uzyskać stosowne zezwolenie. Wyjątków jest jednak dużo, a najważniejszy dotyczy zakupu mieszkania – jeśli nie jest ono położone w strefie nadgranicznej, cudzoziemiec może dokonać zakupu na takich samych zasadach, jak obywatel Polski.