Na rynku nieruchomości komercyjnych od kilku lat można zaobserwować wyraźny rozwój segmentu powierzchni magazynowych. Inwestycje przemysłowe najczęściej są realizowane w systemie “built to suit”, co oznacza, że deweloperzy stawiają hale magazynowe bądź przemysłowe uszyte na miarę, zgodnie z konkretnymi, a często bardzo specyficznymi wymogami najemców.

Na naszym blogu analizowaliśmy czynniki wpływające na wybór powierzchni biurowych i lokali handlowo – usługowych. Wybór lokalizacji pod inwestycję przemysłową jest dużo bardziej skomplikowanym procesem, determinowanym przez wiele czynników. Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich.

Lokalizacja i komunikacja

W przypadku obiektów przemysłowych, ciężko jest wskazać najważniejszy czynnik, decydujący o wyborze konkretnej lokalizacji. W każdym przypadku musi być spełnione kilka równie ważnych warunków. Jednym z nich jest dobra komunikacja, przede wszystkim samochodowa. Oznacza to, że inwestycja musi być położona przy ważnych węzłach komunikacyjnych, np. skrzyżowaniu dwóch dróg krajowych lub najlepiej przy autostradzie. W tym drugim przypadku sama bliskość autostrady nie jest wystarczająca – do zjazdu musi być nie więcej, niż 4-5 km, a im bliżej tym lepiej.

Ważnym elementem, który może mieć wpływ na koszt inwestycji jest jakość drogi dojazdowej, np. jej maksymalne obciążenie. Jeśli nie jest ono wystarczające, wówczas przebudowa takiej drogi może znacząco podnieść koszt budowy. Odrębnym problemem mogą okazać się warunki i możliwości połączenia działki z drogą publiczną. Gminy na terenie, których maja zostać umiejscowione nowe inwestycje przemysłowe pomagają, ale nie wyręczają inwestorów w przygotowaniu dróg dojazdowych i niezbędnej komunikacji transportu ciężkiego z działką. Problemem może okazać się sytuacja, w której inwestycja realizowana jest na terenie jednej gminy a komunikacja przebiega przez terytorium innej gminy. Jeszcze gorzej kiedy obie gminy ze sobą rywalizują a nie współpracują w przyciąganiu inwestycji.

 Dla firm specjalizujących się w przemyśle ciężkim, ważny jest dostęp do transportu kolejowego. Dużym atutem będzie więc bocznica kolejowa znajdująca się bezpośrednio przy hali co często jest spotykane na terenie historycznie przemysłowym takim jak chociażby Górny Śląsk na terenie Polski.

Na polskim rynku nie brakuje inwestorów zagranicznych, zatrudniających kadrę menedżerską z zagranicy. Z myślą o tych ostatnich, bliskość lotniska będzie dodatkowym atutem, wpływającym na komfort podróży. Nie jest to jednak element ani decydujący, ale na pewno podnosi wartość danej lokalizacji w zestawieniu z lokalizacjami, które nie mają dostępu do lotniska.

Blisko ośrodków miejskich

Kolejnym istotnym czynnikiem jest bliskość dużego ośrodka miejskiego lub aglomeracji kilku mniejszych miast. Duże miasto daje gwarancję szybkiego znalezienia wykwalifikowanej kadry, inżynierów i specjalistów. Z drugiej strony, specyfiką mniejszych miast jest często wysokie bezrobocie, co z kolei jest gwarancją dostępu do pracowników szeregowych, czyli mówiąc wprost – do tańszej siły roboczej. Potwierdzeniem tego typu miejsc są: Aglomeracja wrocławska, śląska, warszawska czy trójmiejska.

Przy ośrodkach miejskich bardzo często funkcjonują specjalne strefy ekonomiczne, oferujące swoim beneficjentom korzyści podatkowe. Bardzo często ten właśnie czynnik może być rozstrzygającym o wyborze danej lokalizacji.

Bariery prawne i strukturalne

Grunt pod inwestycję może być świetnie skomunikowany, dobrze zlokalizowany, a mimo wszystko mogą pojawić się czynniki, które zupełnie go dyskwalifikują. Można stworzyć cały katalog takich czynników, ale ograniczymy się do najważniejszych.

Bardzo często problemem może okazać się brak dostępu do wszystkich mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz) lub ograniczony dostęp do nich, np. brak odpowiedniego zabezpieczenia mocy itp. Jeśli jest możliwość doprowadzenia mediów do działki, to połowa sukcesu, ale z pewnością będzie to kosztowna operacja, która nie pozostaje bez wpływu na koszt całego przedsięwzięcia.

Dodatkowe bariery możemy napotkać w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który może np. wprowadzać na obszarze gruntu strefę podejścia do lądowania, co nie pozostaje bez wpływu na wysokość zabudowy. Inne ograniczenia mogą dotyczyć wielkości powierzchni gruntu możliwej do zabudowy, linii zabudowy związanej z realizacją inwestycji drogowej, strefy ochronnej linii wysokiego napięcia, strefy ochronnej gazociągu, terenów objętych ochroną konserwatora zabytków itp. Więcej na ten temat w artykule Przed zakupem działki sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeziora nie przeniesiesz

W rzeczywistości nie da się przenieść jeziora, jak w popularnej scence z filmu Barei. Podobnie nie da się zmienić innych naturalnych barier, specyficznych dla danego gruntu. Problemem może okazać się nośność gruntu, głębokości wód gruntowych, przebieg rowów melioracyjnych, gazociągów czy linii wysokiego napięcia. Wysoki stopień zalesienia może z kolei nie tylko wpłynąć na wzrost kosztów inwestycji, ale wręcz sprawić, że dana inwestycja stanie się zupełnie nieopłacalna. W związku z tym występowanie drzew na gruncie jest zawsze dużym minusem (o czym pisaliśmy w artykule Drzewa na działce – kojący cień czy problem?).

Podobnie jak w przypadku wszystkich innych nieruchomości dużym atutem jest uregulowany stan prawny danego gruntu, co pozwala na zaoszczędzenie pieniędzy i czasu niezbędnych do uregulowania problemów prawnych nieruchomości. Podobnie jak wydane już warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę określonego typu nieruchomość.