Kategorie wg Warsaw Research Forum
Skąd więc wziął się ten podział? Potrzebą ujednolicenia kategorii biurowców zajęła się grupa Warsaw Research Forum, zrzeszająca firmy z branży nieruchomości. Stworzona przez nie klasyfikacja miała pierwotnie zastosowanie dla biurowców warszawskich, choć później przyjęła się w pozostałych miastach Polski. Często jednak budynki biurowe będące w tej samej kategorii różnią się między sobą standardem, a także lokalizacją. Podział nieruchomości biurowych na klasy A, B, C i D nie jest precyzyjny, dlatego klasyfikację opracowaną przez WRF powinno się traktować raczej pomocniczo w określaniu kategorii biurowca.
Klasa A jak pięciogwiazdkowy hotel
Biurowiec klasy A powinien cechować się najwyższym standardem. Są to budynki głównie nowe (choć wyjątkiem są zabytkowe kamienice po generalnym remoncie), zlokalizowane w centrum i wyróżniające się nowoczesną architekturą. Standardem jest duża ilość miejsc parkingowych, własna centrala telefoniczna z nielimitowaną liczbą linii telefonicznych, centralna klimatyzacja pomieszczeń, system zarządzania budynkiem BMS, okablowanie strukturalne (wspólna światłowodowa sieć komputerowa, telefoniczna i energetyczna) wraz z UPS-ami. Klasa A powinna charakteryzować się dodatkowo wysokim poziomem bezpieczeństwa (stały monitoring antywłamaniowy i przeciwpożarowy), podwieszanymi sufitami, czy też podnoszonymi podłogami, umożliwiającymi dowolną aranżację okablowania. Wyłączając wspomniane wcześniej zabytkowe kamienice, biurowce tej klasy powinny być zaaranżowane w systemie „open space”, dającym najemcy dowolne możliwości aranżacji powierzchni.
Szybki postęp techniczny sprawia, że utrzymanie budynku w najwyższej klasie wymaga od właściciela częstych modernizacji. W przeciwnym razie grozi spadek do klasy B.
Stwierdzenie „budynek klasy A” jest często nadużywane przez deweloperów i biura nieruchomości. W rzeczywistości powinny one spełniać 17 z 20 ściśle określonych wymogów (link do „ramka”). Ten typ budynków przyciąga najbardziej prestiżowych najemców, takich jak kancelarie prawne, duże korporacje, firmy ubezpieczeniowe oraz finansowe.
Druga liga też na wysokim poziomie
Budynki klasy B zwykle ustępują standardem obiektom klasy A, choć nie we wszystkich przypadkach. W rzeczywistości jest to najbardziej zróżnicowana kategoria. Oprócz standardu bierze się tu również pod uwagę lokalizację budynku, która niekoniecznie musi być centralna. Ze względu na złożoność tej kategorii stworzono dodatkową klasę B+. Zalicza się do niej zarówno budynki o standardzie A, ale położone poza ścisłym centrum miasta, a także budynki klasy B, usytuowane w centralnych lokalizacjach.
Do biurowców kategorii B możemy również śmiało zaliczyć budynki starsze, do 10 lat, po remoncie, znajdujące się poza ścisłym centrum. Są one usytuowane w dzielnicach przylegających do centrum miasta, przy trasach wylotowych lub arteriach komunikacyjnych.
W biurowcach tej klasy lokują się firmy usługowe, handlowe, a także call center.
Najtańsze w najniższej klasie
Budynki klasy C i D nie spełniają wymagań wielu firm. Zalicza się do nich np. stare biura projektowe i adaptowane na biura hale magazynowe. Mają one więcej niż 15 lat, mogą być położone zarówno w centrum, jak i poza centrum miasta, są w, średnim, złym (klasa C) i bardzo złym (klasa D) stanie technicznym. Mogą one jednak przyciągać najemców atrakcyjną ceną, a także elastycznymi warunkami najmu.
Parki Biznesu
Specyficzną grupą biurowców, które ciężko zakwalifikować do którejś z powyższych kategorii są parki biznesu. Zwykle jest to kilka budynków położonych obok siebie, na wydzielonym terenie, ze wspólną infrastrukturą, administracją, o takim samym, bądź podobnym wyglądzie. Standard techniczny odpowiada klasie A lub B+. Często są położone poza centrum miasta, dzięki czemu mogą zaoferować dużą ilość miejsc parkingowych. Ponadto na ich terenie znajdują się dodatkowe udogodnienia dla klientów, np. restauracje, fitness kluby, sklepy, banki, a nawet przedszkola. Ze względu na dobrą infrastrukturę teleinformatyczną, wysoki standard i dość duże minimalne, możliwe do wynajęcia powierzchnie (zaczynające się od kilkuset metrów), w parkach biznesu lokują się głównie firmy z branży IT, farmaceutycznej, bądź też oddziały dużych koncernów lub firmy outsorcingowe (branża BPO/SSC).
Lokalizacja
Dostępność i dobry dojazd środkami transportu (transport publiczny, samochody osobowe)
2. Budynek charakterystyczny i widoczny w lokalnym otoczeniu (rozpoznawalność nazwy, ekspozycja budynku) (opcjonalne)
3. Dostępność usług towarzyszących (restauracji, sklepów, kawiarni)
Specyfikacja techniczna budynku
1. Nowoczesne systemy ogrzewania i klimatyzacja z kontrolą wilgotności oraz podziałem na strefy, który nie kłóci się z podziałem biura na pokoje
2. Podwieszane sufity i podnoszone podłogi (lub możliwość ich instalacji)
3. Możliwość łatwego kształtowania planu
4. Nowoczesne, szybkie windy
5. Dobre oświetlenie biur światłem dziennym
6. Reprezentacyjna przestrzeń holu wejściowego (opcjonalne)
7. Podziemne miejsca parkingowe z odpowiednim na danym rynku współczynnikiem miejsc do powierzchni budynku, z bezpośrednim dostępem do budynku biurowego
8. Miejsca parkingowe dla gości (opcjonalne)
9. Zaprojektowane wcześniej, dozbrojone miejsce na ulokowanie serwerowni (opcjonalne)
Wyposażenie budynku
1. BMS (Building Management System – system zarządzania budynkiem), zawierający nowoczesne urządzenia monitorowania budynku i urządzenia kontroli dostępu
2. Centralna kontrola systemów budynku
3. Centralnie kontrolowany system przeciwpożarowy
4. Dwóch lub więcej operatorów telekomunikacyjnych
5. Okablowanie strukturalne wysokiej klasy (z potrójnymi duktami kablowymi dla linii telefonicznej, elektrycznej i okablowania komputerowego)
6. Wieloźródłowe zasilanie z automatycznym przełączaniem
Aranżacja wnętrz
1. Wykładziny podłogowe (opcjonalne)
2. Urządzenie kuchni (opcjonalne)
Budynki biurowe klasy A powinny spełniać wszystkie z 14 obowiązkowych wymogów specyfikacji oraz co najmniej 2 z 6 opcjonalnych.
Budynki biurowe klasy B+ powinny spełniać warunki 12 z 14 obowiązkowych punktów specyfikacji oraz odpowiadać co najmniej 2 z 6 warunków opcjonalnych
Budynki biurowe klasy B muszą spełniać 10 z 14 obowiązkowych standardów zawartych w powyższej specyfikacji oraz co najmniej 2 z 6 standardów opcjonalnych