Deweloperski fundusz gwarancyjny – wszystko co musisz wiedzieć

Kupno mieszkania od dewelopera jeszcze kilka lat temu wiązało się z pewnym ryzykiem. Wystarczyła upadłość firmy realizującej inwestycję, aby kupujący znalazł się w trudnej sytuacji – bez mieszkania i często bez pieniędzy. Takie historie zdarzały się w Polsce jeszcze kilkanaście lat temu. Deweloperski fundusz gwarancyjny to system zabezpieczenia pieniędzy klientów kupujących mieszkania od dewelopera. Dzięki temu rozwiązaniu kupujący mogą odzyskać wpłacone środki nawet wtedy, gdy inwestycja nie zostanie ukończona.

Nowe przepisy zmieniły sposób funkcjonowania rynku nieruchomości. Warto więc zrozumieć, jak działa fundusz deweloperski, kto finansuje jego funkcjonowanie oraz w jakich sytuacjach faktycznie chroni kupujących.

Najważniejsze informacje o DFG

Na początek warto zebrać najważniejsze fakty w jednym miejscu.

• Deweloperski fundusz gwarancyjny chroni pieniądze osób kupujących mieszkania od deweloperów.
• Fundusz deweloperski działa jako zabezpieczenie w przypadku upadłości dewelopera lub banku.
• DFG finansowany jest ze składek wpłacanych przez firmy deweloperskie.
• Deweloperski fundusz gwarancyjny od kiedy obowiązuje – system działa w Polsce od lipca 2022 roku.
• Kupujący nie musi składać dodatkowych wniosków, aby być objętym ochroną.

Co to jest deweloperski fundusz gwarancyjny?

Deweloperski fundusz gwarancyjny to specjalny mechanizm ochrony pieniędzy kupujących mieszkania. Fundusz deweloperski działa jak finansowa poduszka bezpieczeństwa w sytuacji, gdy inwestycja deweloperska nie zostanie ukończona.

W praktyce chodzi o bardzo prostą rzecz: ochronę pieniędzy klientów. Jeśli firma budująca osiedle popadnie w poważne problemy finansowe, kupujący nie zostaje sam z problemem.

Jeszcze kilka lat temu zdarzały się sytuacje, w których inwestycja stawała w połowie budowy. Deweloper ogłaszał upadłość, a klienci musieli latami walczyć o odzyskanie pieniędzy. Nowe przepisy miały właśnie wyeliminować takie scenariusze.

Dzięki wprowadzeniu DFG pieniądze wpłacane przez kupujących są dodatkowo zabezpieczone. Nawet jeśli inwestycja nie zostanie ukończona, istnieje mechanizm, który pozwala odzyskać środki.

Warto wiedzieć: deweloperski fundusz gwarancyjny działa w podobny sposób jak Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który chroni oszczędności klientów banków.

Deweloperski fundusz gwarancyjny – od kiedy obowiązuje?

Deweloperski fundusz gwarancyjny działa w Polsce od 1 lipca 2022 roku. Od tej daty wszystkie nowe inwestycje deweloperskie muszą być objęte ochroną DFG. Oznacza to, że każda umowa deweloperska podpisana po tej dacie automatycznie obejmuje zabezpieczenie w ramach funduszu.

Starsze inwestycje realizowane są jeszcze według wcześniejszych przepisów. W ich przypadku ochrona opiera się głównie na rachunkach powierniczych prowadzonych przez banki. Nowe regulacje miały przede wszystkim zwiększyć bezpieczeństwo kupujących. Ustawodawca chciał ograniczyć ryzyko sytuacji, w której osoba kupująca mieszkanie traci oszczędności życia.

Dlatego dziś przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego kupujący zyskuje dodatkową warstwę ochrony finansowej.

Jak działa fundusz deweloperski w praktyce?

DFG czyli deweloperski fundusz gwarancyjny działa jako dodatkowe zabezpieczenie dla kupujących mieszkania. System uruchamia się wtedy, gdy deweloper nie jest w stanie dokończyć inwestycji lub ogłasza upadłość.

Mechanizm działania jest stosunkowo prosty. Kupujący wpłaca pieniądze na rachunek powierniczy przypisany do konkretnej inwestycji. Deweloper od każdej takiej wpłaty przekazuje niewielką składkę do funduszu. Jeżeli inwestycja przebiega zgodnie z planem, środki z funduszu w ogóle nie są wykorzystywane. System działa wtedy w tle jako zabezpieczenie.

Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy inwestycja zostaje przerwana. Przykładowo: firma budująca osiedle ogłasza upadłość albo bank prowadzący rachunek powierniczy przestaje funkcjonować. W takiej sytuacji środki z funduszu mogą zostać wykorzystane do zwrotu pieniędzy kupującym.

Proces wygląda zazwyczaj tak:

1. Kupujący podpisuje umowę deweloperską.
2. Pieniądze trafiają na rachunek powierniczy.
3. Deweloper przekazuje składkę do DFG.
4. W razie problemów inwestycji uruchamiane są środki z funduszu.
   

Całym systemem zarządza Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który odpowiada za obsługę wypłat.

Pro tip: DFG jest drugim poziomem zabezpieczenia. Pierwszą ochronę zapewnia rachunek powierniczy prowadzony przez bank.

Kto płaci składkę na deweloperski fundusz gwarancyjny?

Składkę na deweloperski fundusz gwarancyjny wpłaca deweloper od każdej wpłaty klienta. Wysokość tej składki zależy od rodzaju rachunku powierniczego zastosowanego w inwestycji.

Dlaczego składki są różne? Wynika to z poziomu bezpieczeństwa.

W przypadku rachunku zamkniętego deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po zakończeniu budowy i przeniesieniu własności mieszkania. Ryzyko jest więc mniejsze. Rachunek otwarty działa inaczej – środki wypłacane są etapami, w miarę postępu budowy. W takim przypadku składka na fundusz jest wyższa.

Czy deweloperski fundusz gwarancyjny podnosi ceny mieszkań?

Deweloperski fundusz gwarancyjny może w pewnym stopniu zwiększać koszty realizacji inwestycji. Deweloperzy muszą bowiem odprowadzać składkę od każdej wpłaty klienta. Przy dużych projektach oznacza to realny koszt. W praktyce jednak wpływ na ceny mieszkań jest zazwyczaj niewielki. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych składka może wynosić kilkaset lub kilka tysięcy złotych.

Z punktu widzenia kupującego ważniejsze jest jednak bezpieczeństwo transakcji. Przy tak dużej inwestycji finansowej dodatkowa ochrona bywa zdecydowanie ważniejsza niż minimalny wzrost ceny.

Jakie sytuacje obejmuje fundusz deweloperski?

Fundusz deweloperski chroni kupujących w kilku kluczowych sytuacjach związanych z inwestycją mieszkaniową. DFG zapewnia zwrot pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera lub problemów z rachunkiem powierniczym.

Najczęściej chodzi o sytuacje takie jak:

• upadłość dewelopera w trakcie realizacji inwestycji,
• bankructwo banku prowadzącego rachunek powierniczy,
• odstąpienie od umowy w określonych sytuacjach,
• brak przeniesienia własności lokalu.

Ochrona obejmuje wpłaty klientów na mieszkania lub domy kupowane na rynku pierwotnym.

Warto wiedzieć: DFG nie zastępuje rachunku powierniczego – jest jego uzupełnieniem i dodatkowym zabezpieczeniem.

Czy kupujący musi coś zrobić, aby skorzystać z DFG?

Nie, kupujący nie musi wykonywać żadnych dodatkowych formalności. Deweloperski fundusz gwarancyjny działa automatycznie dla wszystkich nowych umów deweloperskich. Jeśli inwestycja objęta jest nową ustawą deweloperską, klient automatycznie korzysta z ochrony funduszu.

Nie trzeba składać żadnych wniosków ani podpisywać dodatkowych dokumentów. System działa w tle i uruchamiany jest dopiero w sytuacji problemów z inwestycją.

Dla kupującego oznacza to jedno: większe bezpieczeństwo bez dodatkowej biurokracji.

FAQ

Czy deweloperski fundusz gwarancyjny obejmuje wszystkie mieszkania?

Nie. Ochrona dotyczy inwestycji realizowanych po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej.

Czy DFG dotyczy rynku wtórnego?

Nie. DFG czyli deweloperski fundusz gwarancyjny działa wyłącznie przy zakupie mieszkań od deweloperów.

Ile wynosi składka na fundusz deweloperski?

Maksymalnie 1% wpłaty przy rachunku otwartym i 0,1% przy rachunku zamkniętym.

Czy kupujący może odzyskać wszystkie pieniądze?

Tak. Jeśli fundusz zostanie uruchomiony, możliwy jest zwrot całej kwoty wpłaconej na rachunek powierniczy.

Deweloperski fundusz gwarancyjny – to warto wiedzieć

Deweloperski fundusz gwarancyjny znacząco zwiększył bezpieczeństwo osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. System wprowadzono po to, aby ograniczyć sytuacje, w których klienci tracili pieniądze po upadłości dewelopera.

Dziś zakup mieszkania od dewelopera jest pod tym względem znacznie bezpieczniejszy. Nawet jeśli inwestycja napotka poważne problemy finansowe, istnieje mechanizm pozwalający odzyskać wpłacone środki.

To rozwiązanie nie eliminuje całkowicie ryzyka na rynku nieruchomości. Wprowadza jednak realną ochronę dla osób, które inwestują często oszczędności całego życia.