Akt własności a akt notarialny – czym się różnią?

Zakup domu lub mieszkania wiąże się z wieloma formalnościami. Jednym z najczęściej powtarzających się pytań jest to, czy akt notarialny i akt własności oznaczają ten sam dokument. Wiele osób używa tych pojęć zamiennie, choć z prawnego punktu widzenia nie są one tożsame.

Nieporozumienia pojawiają się również przy analizowaniu księgi wieczystej czy kompletowaniu dokumentów do kredytu hipotecznego. Warto wiedzieć, jakie znaczenie ma akt notarialny, kiedy staje się on podstawą wpisu do księgi wieczystej oraz czy rzeczywiście można mówić o „akcie własności” nieruchomości.

Najważniejsze informacje z artykułu

• Akt własności nie jest nazwą jednego, konkretnego dokumentu przewidzianego w obowiązujących przepisach.
• Akt notarialny potwierdza dokonanie czynności prawnej, np. sprzedaży nieruchomości, darowizny czy ustanowienia współwłasności.
• Własność nieruchomości najczęściej potwierdzają łącznie akt notarialny oraz aktualny wpis w księdze wieczystej.
• Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz przekazuje odpowiednie wnioski do sądu wieczystoksięgowego.
• W przypadku zagubienia dokumentu można uzyskać jego wypis u notariusza, który sporządził akt.

Czy akt notarialny jest aktem własności?

Czy akt notarialny jest aktem własności? To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez osoby kupujące nieruchomość.

Krótka odpowiedź brzmi: nie do końca. Akt notarialny nie jest formalnie dokumentem noszącym nazwę „akt własności”, jednak bardzo często stanowi podstawę nabycia prawa własności. To właśnie na jego podstawie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości pomiędzy stronami.

W polskim systemie prawnym nie funkcjonuje jeden uniwersalny dokument określany jako „akt własności”. Określenie to jest potoczne i najczęściej odnosi się do dokumentu potwierdzającego prawo własności. W zależności od okoliczności może nim być akt notarialny sprzedaży, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku czy decyzja administracyjna.

Jeżeli kupujesz mieszkanie od osoby prywatnej, to właśnie podpisany przed notariuszem akt będzie dokumentem potwierdzającym nabycie własności. Następnie jego treść stanie się podstawą dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Co oznacza akt własności i dlaczego to pojęcie bywa mylące?

Akt własności a akt notarialny to pojęcia, które często są błędnie utożsamiane, mimo że nie oznaczają dokładnie tego samego.

W języku potocznym wiele osób mówi o „akcie własności domu” lub „akcie własności mieszkania”. W rzeczywistości przepisy nie przewidują jednego dokumentu o takiej nazwie. Liczy się przede wszystkim to, z jakiego tytułu dana osoba nabyła nieruchomość.

Prawo własności może wynikać między innymi z:

• aktu notarialnego sprzedaży;
• aktu darowizny;
• postanowienia sądu;
• aktu poświadczenia dziedziczenia;
• decyzji administracyjnej.

Dlatego podczas kompletowania dokumentów warto upewnić się, czego rzeczywiście wymaga urząd lub bank, zamiast kierować się wyłącznie potocznym nazewnictwem.

Jakie są najważniejsze różnice między aktem własności a aktem notarialnym?

Akt własności a akt notarialny różnice dotyczą przede wszystkim charakteru tych pojęć oraz ich funkcji.

Najprościej można powiedzieć, że akt notarialny jest konkretnym dokumentem sporządzanym przez notariusza, natomiast akt własności to potoczne określenie dokumentu potwierdzającego prawo własności.

Najważniejsze różnice obejmują:

• akt notarialny ma ściśle określoną formę wynikającą z ustawy;
• sporządza go notariusz;
• zawiera treść czynności prawnej;
• może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej;
• „akt własności” nie jest odrębnym dokumentem przewidzianym przez przepisy.

Warto pamiętać, że w obrocie nieruchomościami najczęściej właśnie akt notarialny jest dokumentem, który rozpoczyna całą procedurę ujawnienia nowego właściciela.

Akt własności a księga wieczysta – który dokument ma większe znaczenie?

Akt własności a księga wieczysta to dokumenty pełniące zupełnie różne funkcje, choć wzajemnie się uzupełniają.

Akt notarialny potwierdza dokonanie określonej czynności prawnej. Księga wieczysta natomiast jest publicznym rejestrem, który przedstawia aktualny stan prawny nieruchomości.

To właśnie w księdze wieczystej znajdują się informacje dotyczące:

• właściciela;
• współwłaścicieli;
• hipotek;
• służebności;
• ograniczonych praw rzeczowych.

W przypadku rozbieżności pomiędzy dokumentami konieczna może być analiza całego stanu prawnego nieruchomości. Z tego względu przed zakupem zawsze warto sprawdzić aktualny odpis księgi wieczystej.

Warto wiedzieć
Sam podpis aktu notarialnego nie powoduje automatycznego pojawienia się nowego właściciela w księdze wieczystej. Wpis następuje dopiero po rozpoznaniu wniosku przez sąd.

Akt notarialny a księga wieczysta – jak wygląda ich wzajemna zależność?

Akt notarialny a księga wieczysta pozostają ze sobą ściśle powiązane, ponieważ jeden dokument stanowi podstawę zmian dokonywanych w drugim.

Po zawarciu umowy sprzedaży notariusz sporządza odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Dzięki temu kupujący nie musi samodzielnie rozpoczynać procedury wpisu prawa własności. Należy jednak pamiętać, że rozpatrzenie wniosku może potrwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w zależności od obciążenia konkretnego sądu.

Co po podpisaniu aktu notarialnego dzieje się z nieruchomością?

W własność przechodzi na kupującego już z chwilą zawarcia umowy, jednak samo podpisanie aktu nie kończy jednak wszystkich formalności. Po stronie notariusza oraz sądu pozostaje jeszcze wykonanie kilku czynności administracyjnych.

Najczęściej obejmują one:

• przesłanie wniosku do księgi wieczystej;
• przekazanie informacji do odpowiednich urzędów;
• rozliczenie podatków i opłat;
• wydanie wypisów aktu notarialnego.

Kupujący powinien zachować otrzymany wypis, ponieważ będzie on potrzebny przy wielu późniejszych formalnościach, np. sprzedaży nieruchomości czy ustanowieniu hipoteki.

Akt notarialny mieszkania – kiedy jest obowiązkowy?

Akt notarialny mieszkania jest obowiązkowy przy przeniesieniu własności nieruchomości.

Oznacza to, że sprzedaż mieszkania zawarta wyłącznie w zwykłej formie pisemnej będzie nieważna. Forma aktu notarialnego została przewidziana przez przepisy właśnie po to, aby zapewnić bezpieczeństwo obu stronom transakcji. Akt notarialny kupna mieszkania zawiera między innymi:

• dane stron;
• dokładny opis nieruchomości;
• cenę sprzedaży;
• sposób zapłaty;
• oświadczenia stron dotyczące stanu prawnego.

Niezależnie od tego, czy kupujesz nieruchomość od dewelopera, czy od osoby prywatnej, akt notarialny dokumentujący kupno mieszkania musi zostać sporządzony przez notariusza.

Jak uzyskać akt notarialny z ksiąg wieczystych?

To pytanie pojawia się często, jednak warto wyjaśnić, że księga wieczysta nie zawiera aktu notarialnego.

W księdze znajdują się informacje wynikające z aktu, ale nie jego pełna treść. Jeżeli potrzebujesz wypisu aktu notarialnego, powinieneś zwrócić się do kancelarii notarialnej, która sporządziła dokument. Jeżeli kancelaria zakończyła działalność, dokumentacja trafia do archiwum wskazanego przez właściwą izbę notarialną. Dzięki temu nawet po wielu latach możliwe jest uzyskanie kolejnego wypisu.

Najczęściej zadawane pytania o akt własności i akt notarialny

Czy akt notarialny potwierdza własność mieszkania?

Tak, najczęściej jest dokumentem potwierdzającym nabycie prawa własności. Stanowi również podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Czy wpis do księgi wieczystej jest obowiązkowy?

Tak, w praktyce jest niezbędny dla pełnego ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Wniosek o wpis najczęściej składa notariusz bezpośrednio po podpisaniu aktu.

Czy można sprzedać mieszkanie bez aktu notarialnego?

Nie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Co zrobić, gdy zgubię wypis aktu notarialnego?

Można wystąpić do kancelarii notarialnej, która sporządziła dokument, o wydanie kolejnego wypisu. Jeżeli kancelaria już nie działa, dokument można uzyskać z właściwego archiwum notarialnego.